Le cas type : une maison de 500 000 €, deux parents de 62 et 60 ans, deux enfants
| Droits à payer par la famille | Ce qu'il faut retenir | |
|---|---|---|
| Attendre la succession | Environ 12 800 € si la maison garde sa valeur ; environ 61 400 € si elle prend 2 % par an pendant 20 ans | Les droits sont calculés sur la valeur au jour du décès, plus-value comprise |
| Donner la maison aujourd'hui (pleine propriété) | Environ 12 800 € | La valeur est figée au jour de la donation, mais les parents ne sont plus chez eux |
| Donner la nue-propriété aujourd'hui (démembrement) | 0 € | Les parents gardent l'usufruit : ils y vivent ou la louent. Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits |
Bien commun aux deux parents, chaque parent donne la moitié. Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, barème en ligne directe 2026. Hors frais de notaire ; le conjoint survivant n'est pas pris en compte dans le cas « succession ».
Pourquoi la nue-propriété change tout
Quand vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit, les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge : 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 50 % entre 51 et 60 ans.
Dans notre exemple, chaque enfant reçoit de chaque parent moins de 100 000 € en valeur fiscale : tout passe sous l'abattement. Au décès, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucun impôt, même si la maison a pris de la valeur.
Donner tôt, et recommencer
L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se recharge tous les 15 ans. Donner à 60 ans permet de redonner à 75 ans. Plus la donation est faite jeune, plus la nue-propriété vaut peu, et moins il y a de droits.
Ce que nous faisons, avec votre notaire
La donation d'un bien immobilier se signe chez le notaire. Nous chiffrons les options avec vous (donation simple ou donation-partage, pleine propriété ou nue-propriété, maison détenue en direct ou par une SCI), préparons les valeurs et faisons le lien avec votre notaire.
Si la maison est logée dans une SCI, la donation porte sur des parts, ce qui permet de donner progressivement. Expert-comptable SCI
Simulateur : votre famille, votre bien
Hypothèses : bien commun, chaque parent transmet la moitié à parts égales entre les enfants ; abattement de 100 000 € par parent et par enfant, sans donation dans les 15 dernières années ; barème des droits en ligne directe 2026 ; valeur de la nue-propriété selon l'âge de chaque parent (art. 669 du CGI) ; donation en deux fois : la moitié aujourd'hui, l'autre moitié dans 15 ans sur la valeur du bien à ce moment, avec des abattements rechargés ; succession calculée sur la valeur future du bien, sans étape du conjoint survivant ni autres biens. Hors frais de notaire. Ordre de grandeur, pas un conseil : une transmission se prépare avec votre notaire.
Valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété (base des droits) |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Barème de l'article 669 du Code général des impôts (extrait).
Questions fréquentes
Si je donne la nue-propriété, puis-je toujours vivre dans la maison ?
Oui. Vous gardez l'usufruit : vous y vivez, ou vous la louez et percevez les loyers, jusqu'à votre décès.
Mes enfants peuvent-ils vendre la maison ?
Pas seuls : une vente demande l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. Le prix se partage alors selon la valeur de chacun, sauf accord contraire.
Pourquoi les enfants ne paient-ils rien au décès ?
Parce que l'usufruit s'éteint au décès et rejoint la nue-propriété sans être taxé : les droits ont été payés, ou couverts par l'abattement, au moment de la donation.
Donation simple ou donation-partage ?
La donation-partage fige la valeur des biens donnés pour le partage futur et évite les discussions entre enfants. C'est souvent la formule recommandée par les notaires quand il y a plusieurs enfants.
Et si la maison est détenue par une SCI ?
On donne alors des parts de SCI, en pleine ou en nue-propriété, éventuellement en plusieurs fois. Nous calculons la valeur des parts.
Combien coûte la donation chez le notaire ?
Il faut ajouter aux droits les émoluments du notaire et les taxes de publicité foncière. Votre notaire vous en donne le montant exact.
Sources et mise à jour. Code général des impôts, art. 669, 777, 779 et 784, et art. 1133 pour l'extinction de l'usufruit ; Code civil, art. 1075 et suivants pour la donation-partage. Information générale à jour au 3 novembre 2026 ; elle ne remplace pas l'étude de votre situation.